一、项目基本情况

（一）服务地点：

沈阳市化工学校（沈阳市沈北新区蒲河路93号、沈阳市沈北新区蒲河路95号）

（二）服务时限：2022年10月23日起至2023年10月22日止。

（三）服务面积：

1、沈阳市化工学校占地面积21.1万平方米，校内建筑共17栋，其中，

（1）1＃医药实训基地，建筑面积5847平方米；

（2）2＃化工分析实训基地，建筑面积5779平方米；

（3）3＃化工工艺实训基地，建筑面积2060平方米；

（4）4＃教学楼，建筑面积13361平方米；

（5）5＃高分子实训基地，建筑面积6115.5平方米；

（6）6＃教学楼，建筑面积5391平方米；

（7）7＃金工实训基地，建筑面积2018平方米；

（8）8＃高分子实训基地，建筑面积3717平方米；

（9）9＃行政教学综合楼，建筑面积5720平方米；

（10）10＃食堂，建筑面积9841平方米；

（11）11＃学生宿舍，建筑面积15017平方米；

（12）12＃学生宿舍，建筑面积14390平方米；

（13）体育馆，建筑面积6224.5平方米；

（14）训练馆，建筑面积3740.6平方米；

（15）生活服务中心，建筑面积9306.93平方米；

（16）会议中心1区，建筑面积4998.8平方米；

（17）会议中心2区，建筑面积6907平方米。

校园内设有可容纳3000人的体育场一座；校园内总绿化面积7.6万平方米。

（四）服务内容：

1、工程维护运行服务

负责校园内设施、设备、电器的运行、养护、维护和管理；设备阀门管道排水系统的清理，设施设备的维护、运行。

2、卫生保洁管理

负责本项目范围内所有公共区域的卫生保洁及垃圾清运工作。

3、秩序维护

负责校园门卫管理、治安综合治理、校园内各类纠纷和治安案件等一系列安全保卫工作。

4、校园绿化管理及协助大型机械除雪

负责本项目服务范围内所有绿化区域管理维护及协助大型机械除运雪工作。

二、人员岗位及设置要求（98人）

1、项目经理（1人）

要求：45周岁以下，身体健康，大专及以上学历（上岗前核验相关证明材料）。

2、保洁服务（43人）

（1）保洁主管 1人，（2）会议保洁员 1人，（3）日常保洁员35人，（4）垃圾清运工6人

要求：60周岁以下，身体健康，五官端正，气质端庄，责任心强，懂各种材质的保洁保养知识和注意事项及操作标准，保洁主管懂培训。

3、秩序维护人员（32人）

（1）秩序维护队长（1人）

要求：40周岁以下，男性，有较强的组织协调能力，受过专门的秩序维护员业务培训，中共党员及退转军人优先。负责安排秩序维护员的日常工作，参与秩序维护员值勤，增援重点岗位。处理各岗位的突发事件，重大情况及时报告；妥善保管好采购人提供的设备器材，严格设备交接班制度。组织指挥秩序维护员做好校园重大活动的安全保卫与秩序保障工作。

（2）秩序维护班长（2 人）

要求：55周岁以下，男性，身体健康，五官端正，责任心强，受过专门的秩序维护员业务培训。

（3）秩序维护员（25人）

要求：55周岁以下，男性，身体健康，五官端正，责任心强，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，体貌端正。

（3）监控员（4 人）

要求：55周岁以下，男性，身体健康，五官端正，责任心强，能够熟练操作消防监控设施,无劣迹，持有消防设施操作员或建（构）筑物消防员职业资格证书（上岗前核验相关证明材料）工作时间为 24 小时，倒班工作。

 4、工程人员（16人）

（1）工程负责人（1人）

要求：60周岁以下，男性，身体健康。熟悉设备、设施的运行、维护管理工作。

（2）电工（5人）

要求：60周岁以下，男性，具有良好的机电专业基础知识，熟悉机电设备、设施的运行、维护管理工作，有独立排除一般电器故障的能力。

（3）水暖工（5人）（含1名水暖负责人）

要求：60周岁以下，男性，身体健康，能适应倒班工作。有供水系统运行经验。能够胜任给、排水、供暖、消防系统内管线及设备的维护保养工作。

（4）综合维修工（5人）

要求：60周岁以下，男性，身体健康，吃苦耐劳，具备基本操作技能，能从事相对较重的体力工作。服从分配，能认真完成主管领导安排的工作。

5、校园绿化（6人）（含1名绿化负责人）

要求：60周岁以下，男性，身体健康，责任心强，五官端正，有责任心，掌握绿化方面的基础知识，有安全意识，无不良嗜好。

三、项目服务内容范围、服务质量标准要求

（一）项目经理

1、负责物业公司的综合管理，贯彻执行物业公司各项规章制度，完成物业全年各项工作任务。

2、负责物业团队建设，以身作则，关心员工，团结互助，确保员工有良好的精神面貌和积极的工作态度、高度的凝聚力。

3、负责制定物业公司每月工作计划，服务期各阶段物业服务任务内科学排布有序开展，为学校提供优良环境。

4、负责物业公司员工考勤工作，做好其请休假管理。

5、负责定期组织物业公司的工作例会，总结和布置各项工作。

6、负责物业公司与学校总务处协调工作。

7、负责对各项物业工作的巡检工作，做好物业保洁、保安、维护、绿化服务的日检周检管理并考核工作效果，填写经理日检周检工作记录。

8、负责提供物业工作所需的工具、工装、劳动保护用品的发放登记台帐等管理工作。

9、负责物业管理表格的发放和归档工作。

10、接受公司与学校的指导与监督。

11、负责制定工作标准及考核制度，对物业公司员工考核管理，落实员工绩效工资。

（二）保洁服务

1、服务内容范围

（1）卫生保洁管理，负责项目范围楼内楼梯、走廊、公共部分及体育馆、训练馆、生活服务中心、会议中心1区、会议中心2区日常保洁及室外园区保洁工作。

（2）1个500人位报告厅、3个200人位报告厅、11个会议室的保洁工作。

（3）负责学校所有卫生间的蹲位、尿斗、拖布盆、镜子、洗手盆等以及公共区域门窗玻璃的保洁工作。

（4）每天清洁电梯轿箱。

2、服务质量标准

（1）卫生间地面、便池每节课拖擦一次，每天早、晚水洗。

（2）门窗玻璃内侧每天擦拭，外侧玻璃每季度一次。

（3）墙砖每周擦拭两次，保持光洁。

（4）定期消毒、喷洒空气清新剂。

（5）每个蹲位摆放一个纸篓，每个卫生间摆放一个垃圾筒，垃圾及时清理。

（6）尿斗池连续投放香球，不得间断。

（7）清洁电梯轿箱每天至少擦拭2次。

（8）10平方米左右卫生间每天至少擦拭4次。

（9）30平方米左右会议室每天至少擦拭1次，会后及时进行清扫。

（10）每季度至少对报告厅、贵宾室枕套、窗帘进行清洗一次。

3、其他要求

（1）做到保洁设施完备并定期对地面、墙面、卫生洁具等部位进行养护，确保表面光洁、无污渍。

（2）要求校内所有公共区域卫生保洁，实行全天候标准化清洁保洁，并且“保洁记录卡”、“监督检查记录卡”上墙。

（3）要求每天随时清扫烟头、纸屑、石块、残土等，做到垃圾日产日清。

（4）不得擅自堆放杂物擅自占用公共区域，做到地面无污迹、水迹、痰迹。

（三）垃圾收集工作

1、每天及时对室内外垃圾筒进行垃圾收集、袋装，运到学校指定垃圾存放处。

2、每周对垃圾筒内外水洗五次，投药消毒两次并做好记录，记录卡上墙。

3、根据有关法规实施垃圾分类，实行袋装化。

（四）化粪池、污水井掏运工作

1、不低于500立方米化粪池4处和不少于142个污水井的掏运工作。

2、须由强力吸粪车每季度掏运三次。

3、掏运时不得撒落污物，及时运出校园到指定排放场。

（五）除雪服务

1、负责学校的红线范围内所管辖的公共区域的除雪工作。

2、冬季院庭除雪。雪情就是命令，一旦下雪要求随时清理各建筑门口之间的相关通道，边下雪边除雪做到无积雪及积水；雪停后立即组织发动全体人员和设备，要求除雪过程中应文明除雪、安全除雪、快速除雪，保证不影响院内车辆行人出行。把雪及时清运到指定排放场，不准往下水井、地沟、马路边石上、草地上、树下堆雪。中、小雪要求12小时除净，大雪24小时除净，做到场清路净。

（六）秩序维护服务

1、工作要求

（1）全面负责校园门卫管理、校园及周边防火、防盗、治安巡逻，维持校园秩序，维护校园及周边稳定，及时发现和消除安全隐患。

（2）在学校安全保卫处的组织和业务领导下，做好校园内部治安综合治理工作。

（3）配合学校安全保卫处，及时受理校园内各类纠纷和治安案件，及时、正确处理校园内的各类突发事件。

（4）随时出员，为师生提供紧急救助服务。

（5）协助并配合校园内部安全防范，提供安全力量支援。

（6）负责校区治安消防监控室的监控工作。

（7）抽调临时秩序维护员力量，做好学校重大活动安全保卫工作。

（8）配合公安机关，打击校园内部与周边的违法犯罪活动。

（9）做好相关工作记录并存档备查。

2、着装要求

（1）除不宜或者不需要着装的情形外，在工作时间必须着制服。因私外出时应着便服。

（2）着制服时，要按规定佩带秩序维护标志。

（3）制服不准与便服混穿，不同季节的制服不准混穿。

（4）着制服应干净整洁，不准披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、歪戴帽子、穿拖鞋或赤足。

3、仪容仪表要求

（1）值勤时要仪表端正，精神饱满。

（2）男性不准留长头发、大鬓角和胡须。

4、礼节要求

（1）在下列场所行举手礼：着装遇领导时；站岗、值勤、交班时；纠正违章时；受到领导接见、慰问时，领导视察、检查工作时；参加外事活动与外宾接触时；着装在大会上发言开始和结束时。

（2）在参加集会、大型活动奏国歌、升国旗时，要立正行注目礼。

5、行为举止要求

（1）精神饱满，姿态端正，动作规范，举止文明。

（2）着装外出工作、值勤和出入公共场所时，不准袖手或将手插入衣袋。不准搭肩、挽臂、吃东西、嘻笑打闹，不准随地吐痰、乱扔废弃物。

（3）饮酒后不准上岗，不准着制服在公共场所饮酒，严禁酗酒。

（4）要自觉遵守公共秩序和社会公德。

6、言谈举止要求

（1）在工作中使用语言要简洁准确，文明规范，接触群众时，说话要和气，使用“您好、请、您、对不起、谢谢、再见”等礼貌语言。要注意称谓的使用，在与少数民族、宗教人士、外籍人士交谈时，不准使用对方禁忌的语言。

（2）值勤时应讲普通话。

7、岗位纪律

（1）严格按照法律的规定范围开展秩序维护服务工作，不准超越职责权限。

（2）严格履行岗位职责，不准做与秩序维护服务无关的事情。

（3）不准脱岗、空岗、睡岗、饮酒，不准迟到、早退，校园及校园周边200米内不准吸烟。

（4）遵守学校制定的各项规章制度，对学校内部的机密事项，不准随意打听、记录、传播。

（5）要爱护公物，保持校门周边清洁。

（6）有重要情况要妥善处理并及时上报，不准迟报、漏报、隐瞒不报。

（7）要认真填写值班记录，做好交接班工作。

8、门卫秩序维护员要按时立岗，礼貌待人，树立良好的窗口形象，协助保卫处做好《干部值班记录簿》等各种记录簿的保管。严格管理人员、车辆、物资进出校门，认真落实新冠疫情防控要求，做好入校人员扫码测温登记核验等动作，做好车辆消毒物品外装消毒；

配合学生管理要求，加强学生出入校门的报验管理；对来访人员实行验证登记制度，禁止闲杂人员混入校园；对携物品出门的，执行出门证验审制度，防止财物流失；对外单位车辆，执行换证入校制度；维护责任区域秩序，保持与各岗卫互通信息；值班室无闲杂人员滞留，保持室内外环境整洁卫生，门前卫生三包；完成学校交办的其他事项。

9、区域守护、定点守卫与区域巡查相结合；掌握消防栓、灭火器等安全设施的位置、性能和使用方法；听从班长工作安排与指挥调度，及时处置突发事件；维护责任区域公共秩序，协助各岗位开展校园交通秩序管理；发现可疑人员主动盘问，发现违规行为，大胆管理，主动干预，发现异常及安全隐患，立即采取措施并报告，制止暴力事件，有效处置各种违法犯罪行为。

10、随时查看监控与机动巡逻相结合，发现和排除各种不安全因素，及时处置各种违法犯罪行为；听从班长工作安排与指挥调度，善于发现、分析处理各种事故隐患和突发事件；根据不同情况，灵活执行相应的巡逻方案；加强对重点区域、要害部位的安全巡查，巡更采点不流于形式，并与监控室保持联动；协助各岗位开展校园秩序维护和交通秩序管理工作；协助楼宇物业及责任部门开展安全防范，负责校区内未实施物业管理楼宇（如行政楼各系教学楼等）的夜间定时清场；如实记录汇报巡逻记录。

11、消防管理每周检查记录校园内公共部位的消防设施，协助学校做好室外设施的日常维护；建立台帐记录，定期检查器材完好程度和有效期限；开展业务培训，制定预案；发现有人擅自动用消防设施的，应及时制止并报告校区；发现火灾隐患，立即报告校区安保部并设法消除；发生火警，能冷静处置，按预案进行火灾报警、人员疏散、组织扑救、抢救物资等工作。

12、安全防范通过门卫卡口管理、区域守护与机动巡逻，形成校园安全防范网络；保障校园内正常的学习、生活、教学、科研、工作秩序；禁止盲流人员进入校园；维护校园正常的生活秩序，禁止校内乱设摊点；加强校园内部交通秩序管理，通过主动干预提示，控制车辆速度，保障大门口及校内道路畅通，无交通事故发生，无车辆乱停乱放现象；按学校规定对悬挂横幅进行管理，及时清理校园乱张贴，发现反动标语、宣传物等及时报告学校，并按规定处理。

13、校园安全保卫工作整体方案依照学校规定与管理要求结合校园安全保卫工作实际情况，制定切实可行的校园安全保卫工作整体方案，开展专业化安全防范业务。

（1）校园秩序的维护包括负责门卫周边与广场的车辆指挥与停放；校园悬挂横幅、张贴物的管理等。

（2）校园定时定点治安巡逻检查，重点部位的定点守护。

（3）校园楼宇（如行政楼、各系教学楼等）的夜间定时清场。

（4）校园重大活动的安全警戒与秩序保障；配合做好重大事件的政治保卫工作。

（5）配合学校安全保卫处，受理校园内各类纠纷和治安案件，配合采购人对违规事件的调查，协助公安机关对案件的排查。

（6）校园突发事件处置、灾害预防、火灾扑救，发现和制止校内暴力事件，随时准备提供紧急救助。

（7）校园公共部位安全隐患检查、排除及上报；违规纠正；有针对性地开展安全教育和提示。

（8）学校提供秩序维护员业务所使用的办公设备、设施（如桌椅凳、电扇、取暖器）、通讯工具、照明设施、警具等的维护和耗料费用；故意损坏、恶意使用或丢失全额赔偿。

（七）绿化服务

1、负责每日巡查学校的树木、草坪的基本情况，及时清除枯枝、枯叶、杂草，保证整洁，发现病虫害、枯萎等灾害能及时积极整治；根据植被灌木树木长势和生长规律，能及时做好对树木、草坪修剪、灌溉、施肥和移植等。

2.根据学校要求对药材植物进行种植、施肥、喷药、浇水、养护、修剪。药材植物的剪枝每年春季进行一次，其他季节根据植物自身生长情况，适当进行修剪。保证药材植物整洁、生长均衡、美观。

3、物业公司提供洒水车辆对学校的草木进行必要的浇灌。

（八）工程维护、运行服务

1、总体要求

（1）工程服务人员严格执行操作规程。

（2）制定设备安全运行、岗位责任制，要求维护人员每周巡回检查至少1次，做好维护保养、运行记录管理等。

（3）要保证学校设备良好，运行正常。

（4）制订日常水、电、综合维护的应急预案及措施。

（5）工程服务主要包括：负责楼宇内照明线路、开关、灯具、灯头的检修、维护与管理，负责弱电如网络、电话、监控系统的运行维护，负责楼体庭院的路灯、草坪灯等照明系统维护与管理，负责门窗、桌椅、玻璃、门锁、上下水、暖气、管道疏通以及全域内建筑设施触手可及的部分日常维护等的维护工作。

（6）制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维护档案等管理制度，并严格执行。

（7）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。

（8）配备电器维护及设备维护、运行所需的专业技术人员、维护人员须严格执行操作规程。

（9）电器及设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。

2、给排水系统

（1）设备、阀门管道工作正常，无跑、冒、滴、漏。

（2）排水系统通畅，各设备间等无积水、浸泡。

（3）遇有事故，维护人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

3、变电所

（1）变电所24小时的维护、监控与管理。

（2）监控设备的维护、监控与管理。

（3）办公电话、公用电话的维护与管理。

（4）各楼电路、设施、设备维护及日常保养。

（5）学校大型电路改造的配合工作。

（6）与用电相关数据的统计及上报。

（7）负责校园区域供电设施的维护工作，熟悉区内公用配套设施、设备的种类、分布，掌握各类线路的分布、走向、位置以及其维护保养的方法。

（8）积极为师生提供多项便民服务，接到师生报修，应及时赶到现场，排除故障，并随时报告工作进展。

（9）发现重要电气设备故障时，应及时向部门负责人汇报，组织人员抢修，分析事故原因，做好记录，提出建议。

（10）定期清洁配电房并做好记录，做到“三净”（设备净、机房净、工作场地净），确保设备正常运行。

4、水暖

（1）泵房24小时的维护、监控与管理。

（2）上下水，空调设施日常保养。

（3）认真做好给、排水、供暖、消防系统内管线及设备的维护保养工作，保证施工质量；出现故障及时赶到现场，认真进行处理，保证给、排水系统的顺利进行；搞好设备、工具的维护和保管工作。

四、物业管理要求

（一）服务要求

1、依托行业标准，根据学校管理规定与服务要求，物业公司要制定并提供明确的“工程维护运行服务”、“秩序维护服务”、“卫生保洁服务”、“校园绿化管理”及“除雪服务”等五方面的工作标准和考核规则，确保物业公司对员工的管理，便于接受采购人对物业公司管理监督。

其中“秩序维护服务”方面，还要制定切实可行的校园秩序维护工作的“整体服务方案”和“应急预案”，面对突发事件做到反应迅速处置有力。

2、物业公司派驻一名副总经理,经常（每周一天）入驻学校,监督检查本公司服务工作运行状况。

3、物业服务工作要依法办事，文明值勤，严格管理，保障学校财产和师生人身不受侵害，维护正常的教育教学、科研、生活秩序。

4、确保师生安全感，服务期内，不得有责任事故和责任案件发生，师生对校园秩序维护员服务满意率在85%以上。

5、树立“服务第一，业主至上”的思想，切实维护学校与师生的人身和财产安全。

6、管理坚持原则、严谨慎密；服务以人为本、主动热情；处理问题认真严谨、有理有节。

7、物业人员着工装佩戴铭牌上岗，上岗人员仪表整洁，业务操作规范，礼貌待人，保持岗位卫生整洁。

 

8、物业公司负责学校绿植的杀虫修剪等维护，包括植被的维护性移植，包括校园东南角（原药草园地块）植被的种植维护。

以上任务具有一定季节周期要求，物业公司要提前调度并集中力量，确保按时完成。如不能及时完成学校找他人完成的发生费用由物业公司按实际金额支付。

9、秩序维护员依法办事，文明执勤，不与师生发生争吵，杜绝秩序维护员与师生发生冲突，禁止秩序维护员出手伤害师生安全。

10、物业员工在校园内注意言行举止，不出现不文明行为，不和学生有过密接触和交往。师生有求必应，有险情必出。

（二）队伍建设与管理

1、物业公司负责提供进驻秩序维护员人员值勤所需的装备、器材、通讯设备、常用办公耗材等。

2、从学校安全实际出发，物业公司要经常性开展在岗人员业务培训和紧急预案演练。

3、物业公司内部管理体制健全，设立秩序维护队长，全面负责日常秩序维护员队伍的规范化管理。

4、物业公司必须采取切实有效措施保持秩序维护员队伍的稳定，合同期限内轮换岗秩序维护员人数不得超过合同编制的50%；秩序维护员队伍主要管理员更换，应提前一个月以书面形式通知采购人,其他队员更换要提前三天告知采购人；确保服务质量不因人员变动而受影响。

5.秩序维护员应聘、录用、离职等管理档案规范，手续齐全，禁止离职秩序维护员再次进入校园。管理档案资料必须报学校保卫处备案。

（三）工作衔接要求

1、根据行业服务标准与学校的规定与服务要求，独立运作，落实校园安全保卫整体方案，并结合校园变化实际在实践中不断完善。

2、秩序维护队长须与校安全保卫处保持必要的工作交流，每天必须向校安全保卫处口头汇报工作，每周一次向采购人书面汇报所承担的秩序维护员工作开展情况及信息反馈，重大情况须及时报告。

3、做好详细的执勤记录、来访回执单，以备学校核查。

4、与楼宇物业协作，内外联动，开展一体化安全防范。

五、其他说明

1、投标人应认真研究校园秩序维护员服务的教育属性，熟悉校园管理的特点，根据校园内的不同服务对象，制订切实可行的校园秩序维护员服务整体方案，完善专项管理制度。

根据《未成年人学校保护规定》（2021.6.1）以及国家文明城市要求，物业人员园区及校门周边200米禁烟禁酒。校园秩序维护员服务方案和组织措施将作为评标的重要依据。

2、签订合同后全部人员必须在 12 小时之内到位保证各项工作不中断，组织好交接工作。

3、中标人承担物业所有从业人员的劳务费用,必须严格按照《劳动合同法》依法用工，按时结算工资；物业必须为所有员工缴纳人身意外伤害保险，并负担其工作期间人身意外伤害补偿。

4、物业服务人员在工作中出现非采购人原因造成的工伤及人身伤亡事故由中标人负责。

5、如因中标人工作疏忽导致校园内公共财产发生被盗情况，中标人负责照价赔偿。

6、投标人须明确人员配置标准、岗位职责和操作流程，有完善的管理体系和健全的内部管理规章制度。

7、除采购方要求安排的值宿人员外，其余人员不得在学校留宿，如物业员工私自留宿过夜，采购方将追究中标人责任。物业员工的一切福利由中标物业公司负责。

8、中标人入场时须提供投标文件中所提供证件的原件，提供服务人员名单及身份证复印件，如与入场人员实际或公司实际不符时，采购人有权拒绝中标人进场，同时追究中标人相关责任。

9、中标人在投标文件中配置的项目经理、秩序维护队长及班长、水暖负责人等持证人员半年内不准流动，如违约采购人有权追究其相关责任。

10、为方便工作，提高工作效率，工程人员统一交由学校直接管理调度，但不改变工程人员的工作制。中标人负责上述人员考核和按时支付工资。

11、如遇突发情况如疫情等情况，中标物业公司要协助学校做好消杀等方面工作。

12、如遇突发情况如疫情等情况，根据中标物业公司的实际服务工作量，按实际发生据实结算物业服务费。